Lorsqu’un commerçant souhaite vendre son activité ou lorsqu’un entrepreneur envisage de reprendre un commerce, une question revient très fréquemment : faut-il acheter le fonds de commerce, les murs commerciaux ou les deux ?
Ces notions sont souvent confondues alors qu’elles correspondent à deux éléments distincts. Pourtant, comprendre cette différence est essentiel pour réussir un projet d’acquisition, de cession ou d’investissement.
À Annecy, en Haute-Savoie et en Savoie, de nombreuses transactions concernent uniquement le fonds de commerce, tandis que d’autres incluent également les murs commerciaux. Chaque situation présente des avantages, des contraintes et des conséquences financières différentes.
Découvrez les principales différences entre fonds de commerce et murs commerciaux afin de mieux comprendre les enjeux de votre projet.
Qu’est-ce qu’un fonds de commerce ?
Le fonds de commerce représente l’ensemble des éléments nécessaires à l’exploitation d’une activité commerciale.
Lorsqu’un acquéreur achète un fonds de commerce, il ne devient pas propriétaire du local, mais reprend l’activité qui y est exploitée.
Un fonds de commerce peut notamment comprendre :
- la clientèle ;
- le nom commercial ;
- l’enseigne ;
- le droit au bail ;
- le matériel et les équipements ;
- le mobilier ;
- certains contrats ;
- la réputation de l’établissement.
Concrètement, lorsqu’un restaurant, une boulangerie, un salon de coiffure ou un commerce de proximité est vendu, il s’agit le plus souvent d’une cession de fonds de commerce.
L’acquéreur reprend alors une activité existante avec sa clientèle, son savoir-faire et son potentiel de développement.
Qu’est ce qu’un mur commercial ?
Les murs commerciaux correspondent au bien immobilier dans lequel l’activité est exercée.
Le propriétaire des murs détient le local lui-même, qu’il soit occupé par son propre commerce ou loué à un exploitant.
Contrairement au fonds de commerce, les murs commerciaux relèvent de l’immobilier professionnel.
Le propriétaire perçoit généralement un loyer lorsque le local est loué à un commerçant.
Les murs peuvent concerner :
- une boutique ;
- un restaurant ;
- un local commercial ;
- un bureau ;
- un entrepôt ;
- un commerce de proximité.
La valeur des murs dépend principalement de leur emplacement, de leur superficie, de leur état général et du niveau de loyer généré.
Peut-on vendre le fonds de commerce sans vendre les murs ?
Oui, c’est même la situation la plus fréquente.
Dans de nombreux cas, le commerçant est propriétaire de son activité mais n’est pas propriétaire du local qu’il occupe.
Lors de la vente, l’acquéreur reprend alors le fonds de commerce et signe ou poursuit le bail commercial existant.
Le vendeur conserve les murs s’il en est propriétaire ou continue simplement à verser un loyer au propriétaire du local jusqu’à la cession.
Cette solution présente plusieurs avantages :
- investissement initial plus faible pour l’acquéreur ;
- transaction plus rapide ;
- conservation d’un revenu locatif pour le vendeur lorsqu’il possède les murs.
À Annecy et en Haute-Savoie, une grande partie des transactions de commerces concernent uniquement la vente du fonds.
Peut-on vendre les murs commerciaux sans vendre le fonds de commerce ?
Oui. Les murs commerciaux peuvent être cédés indépendamment de l’activité exploitée dans le local.
Dans ce cas, l’acquéreur réalise généralement un investissement immobilier et perçoit ensuite les loyers versés par le commerçant occupant les lieux.
Ce type d’opération intéresse particulièrement les investisseurs recherchant des revenus locatifs relativement stables.
Les murs commerciaux situés dans des zones attractives comme Annecy, Annecy-le-Vieux, Epagny, Chambéry ou Aix-les-Bains peuvent susciter un fort intérêt auprès des investisseurs.
Peut-on vendre simultanément le fonds de commerce et les murs ?
Oui. Certains propriétaires détiennent à la fois le fonds de commerce et les murs commerciaux.
Ils peuvent alors décider de vendre l’ensemble dans le cadre d’une seule opération.
Cette solution présente plusieurs avantages pour l’acquéreur :
- absence de loyer ;
- maîtrise totale du local ;
- sécurisation à long terme de l’exploitation ;
- valorisation patrimoniale.
En revanche, le budget nécessaire est généralement beaucoup plus important.
Les banques analysent alors à la fois le projet commercial et le financement immobilier.
Quelle est la différence de valorisation ?
L’estimation du fonds de commerce
La valeur d’un fonds de commerce dépend principalement :
- du chiffre d’affaires ;
- de la rentabilité ;
- du bail commercial ;
- de la clientèle ;
- du potentiel de développement ;
- de l’environnement concurrentiel.
La performance de l’activité joue donc un rôle central.
Faites estimer votre fonds de commerce !
L’estimation des murs commerciaux
Les murs commerciaux sont valorisés selon des critères immobiliers :
- emplacement ;
- superficie ;
- état du local ;
- rendement locatif ;
- qualité du locataire ;
- durée restante du bail.
L’analyse se rapproche davantage de celle réalisée pour un investissement immobilier classique.
Faites estimer vos murs commerciaux !
Qu’achète réellement un repreneur ?
Cette question est essentielle. Lorsqu’un entrepreneur reprend un commerce, il doit comprendre précisément ce qu’il acquiert.
Dans le cadre d’une reprise de fonds de commerce
Il achète :
- une activité ;
- une clientèle ;
- une exploitation existante ;
- un potentiel économique.
Dans le cadre d’un achat de murs commerciaux
Il acquiert :
- un bien immobilier ;
- un actif patrimonial ;
- un revenu locatif potentiel.
Les objectifs poursuivis ne sont donc pas les mêmes.
Découvrez comment acheter ou louer des murs commerciaux.
Quelle stratégie choisir lors d’une cession ?
Chaque situation est différente.
Certains dirigeants souhaitent vendre uniquement leur activité afin de conserver les murs et bénéficier de revenus locatifs.
D’autres préfèrent céder l’ensemble afin de simplifier leur transmission et récupérer immédiatement l’intégralité de la valeur de leur patrimoine professionnel.
Le choix dépend notamment :
- des objectifs patrimoniaux ;
- de la situation fiscale ;
- du projet personnel ;
- de la valeur des murs ;
- du marché local.
Une analyse préalable permet généralement d’identifier la stratégie la plus adaptée.
Le marché des commerces et des murs commerciaux en Haute-Savoie
La Haute-Savoie bénéficie d’un marché particulièrement dynamique.
Les secteurs d’Annecy, Annecy-le-Vieux, Cran-Gevrier, Seynod, Epagny, Annemasse, Thonon-les-Bains, Cluses ou encore Chambéry attirent régulièrement des commerçants, investisseurs et repreneurs.
Les commerces de proximité, restaurants, boulangeries, salons de coiffure, instituts de beauté et activités artisanales continuent de susciter un intérêt important.
Cette attractivité contribue également à maintenir une demande soutenue pour les murs commerciaux bien situés.
Vous envisagez de vendre votre commerce ou vos murs commerciaux ?
Chaque projet de cession présente ses spécificités. Que vous souhaitiez vendre un fonds de commerce, des murs commerciaux ou l’ensemble de votre activité, une analyse préalable permet d’identifier la stratégie la plus adaptée.
Implanté à Annecy, le cabinet HOQUET BUSINESS – ABIÈS CONSULTING accompagne les commerçants, dirigeants et investisseurs dans leurs projets de vente, d’acquisition et d’estimation en Haute-Savoie et en Savoie.
Contactez-nous pour échanger en toute confidentialité sur votre projet.
